Le cycle de vie commercial urbain

Par Pierre Laflamme, Demarcom

La fonction commerciale n’est pas statique. Elle grandit, évolue et se transforme. Mais il existe différents types de fonctions commerciales qui jouissent tous d’un rythme de croissance qui leur est propre.

Le contexte urbain
C’est le contexte urbain qui balisera le stade du cycle de vie du commerce. Une desserte de proximité sera en croissance dans un projet de 2000 logements alors qu’un centre commercial régional vit peut-être un stade de maturité dans la même ville. Les projets de revitalisation commerciale montre qu’une phase de déclin peut se muter en un nouvelle courbe de cycle de vie.

Établir la courbe
Une analyse des différentes fonctions commerciales permet d’identifier les zones d’affaires où il faut intervenir soit prévenir un plateau de maturité, soit pour stimuler l’innovation (les groupements thématiques de commerces par exemple et les spécialités), soit pour allonger a période de croissance.

Prendre charge du commerce
Agir sur la fonction commerciale consiste à optimiser l’harmonie des établissements avec les besoins des clientèles.

Une saine gestion de l’armature commerciale permet donc de minimiser la dévitalisation commerciale, de ralentir l’affaissement d’une zone et de réduire les fuites commerciales.

Le bris de continuité

Par Pierre Laflamme, président Demarcom

La continuité commerciale réfère à la présence de commerces complémentaires qui se succèdent physiquement le long d’une artère. De façon générale, plus forte est cette continuité, c’est-à-dire plus nombreuses sont les portes commerciales, plus intense est l’offre commerciale.

La qualité de la continuité variera selon une échelle d’intensité. Cette dernière pourra être aérée, légère, espacée, concentrée et continue. Tout ce qui éloigne de la continuité s’inscrit dans une logique de bris de continuité.

Les causes du bris

Il existe une variété de causes pouvant expliquer les bris dans la continuité, ou dans la trame commerciale. Qu’ils soient historiques ou qu’ils résultent d’une absence de planification, les bris ont un impact sur la perception de l’offre commerciale locale. Parmi les bris les plus couramment recensés, notons ceux-ci :

1. Le résidentiel. L’existence d’une porte menant à l’étage entre deux commerces demeure presqu’invisible pour le consommateur. Toutefois, la résidence unifamiliale, avec terrain et entrée de garage, brise considérablement le rythme d’affaires. Plus elles sont nombreuses dans le tronçon commercial, plus la vocation est confuse.

2. Les terrains vastes. Un trop faible coefficient d’occupation au sol augmente les distances entre les commerces et a le même effet qu’une présence résidentielle. De plus, cet espace excédentaire nuit à la recherche d’une concentration d’affaires et à la piétonnisation aussi.

3.  Le stationnement en façade. Un alignement des façades commerciales est soudainement interrompu par un ou des commerces reculés en fond de lot avec stationnement en marge avant, imitant le centre commercial. On crée ainsi un silo balisé dans la trame commerciale.

4.  L’entreposage. Toute forme d’entreposage en marge avant (concessionnaires, matériaux de construction, pierres tombales et autres) crée une discontinuité de la trame d’affaires.

5. Les services en rez-de-chaussée. Ils font fuir le commerce et réduisent la chalandise sur rue.

6.  Enfin, l’usage incompatible avec le commerce crée un effet de bris commercial : les institutions gouvernementales, civiques et toutes grandes surfaces.